As dúvidas mais comuns nos contratos de aluguel de imóvel residencial

Confira em nosso artigo quais são as dúvidas mais comuns nos contratos de locação residencial

Ao alugar um imóvel, seja como locador ou locatário, dúvidas surgem na hora de elaborar o seu contrato. Dúvidas sobre o que é permitido ou proibido, restrições aos locatários, direitos e deveres de ambas as partes. Se pode ou não animal de estimação, período de reajuste da locação, entre outras.Para ajudar à elucidar estas dúvidas vamos listar abaixo algumas das mais comuns e as suas respostas.

Reajuste no valor do aluguel

Lei do Inquilinato não define um índice para a correção / reajuste nos valores da locação, mas deve-se por regra utilizar um índice oficial do governo, como o IGP-M, IPCA, entre outros.

Apesar de não definir qual o índice que deve ser utilizado, a lei estipula qual deve ser sua periodicidade, quer seja a locação residencial ou comercial, esta periodicidade só poderá ocorrer anualmente, ou seja, a cada 12 (doze) meses de locação.

Contratos que utilizem valores fixos, como por exemplo 10% de reajuste obrigatório, ou que tenham uma periodicidade inferior à 12 (doze) meses, pode ter a sua cláusula anulada. Mas, pode-se definir que o contrato será reajustado pelo índice que apresentar a maior variação no período.

Multa em caso de rescisão

A legislação não estipula o valor da multa. Mas o mercado criou um padrão de 3 (três) aluguéis.

Independente do padrão de mercado, o que não pode ser feito é estipular a cobrança de multa superior à soma dos valores dos aluguéis a receber até o final da locação. Ou seja, se em um contrato faltam 2 meses para o término da locação, a multa não poderá ser de 3 meses.

O que é comumente feito em contratos, é colocar uma multa proporcional ao tempo de cumprimento. Vamos utilizar como exemplo os 3 meses que utilizam como padrão:

Caso o contrato seja feito para 12 (doze) meses e o locatário queira romper com 8 (oito) meses, como ele já cumpriu com 2/3 do contrato, cobra-se 1/3 da multa estipulada. Assim, ele pagará 1 mês de locação como multa.

Animais de estimação no imóvel

Por não existir uma relação de consumo, o proprietário pode escolher para quem vai alugar o seu imóvel, e isso inclui também ele recusar alugar para quem tiver um animal de estimação.

Como o inquilino não tem o direito de propriedade sobre o imóvel, já que este direito pertence ao locador, então o locador pode limitar o uso de seu imóvel para quem não tenha um animal de estimação.

Já o condomínio não pode proibir, pois manter um animal de estimação dentro de uma unidade habitacional (casa ou apartamento) é um exercício do direito de propriedade, e não pode ser definido ou regulado por regras de um condomínio.

Pagamento do IPTU e outros tributos durante a locação

Por padrão legal é de responsabilidade do proprietário do imóvel alugado o pagamento de impostos e tributos que incidam sobre o imóvel. Mas, as partes envolvidas podem ajustar livremente sobre este assunto, e com isso decidir que a obrigação passará a ser do locatário, como é comum ocorrer na prática.

A venda do imóvel durante uma locação

A lei define que um contrato de locação precisa ter o direito de preferência, ou seja, que o locatário tenha a preferência para a compra do imóvel com as mesmas condições apresentadas por um possível comprador.

De acordo com o Artigo 33 do CDC, o locatário preterido poderá reclamar do alienante as perdas e danos, ou depositar o preço da negociação e demais despesas do ato para a transferência e com isso tomar o imóvel para si, se requerer no prazo de 6 (seis) meses.

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