Quais são os documentos necessários para fazer a Usucapião?

Saiba como poder agilizar o processo da Usucapião antes mesmo de sair de casa

Em qualquer situação jurídica em que se deseja constituir um direito, se faz necessário apresentar provas documentais. Para o pedido da Usucapião, a documentação pode variar de acordo com cada Estado- Juiz (jurisdição). Não se esqueça, ainda, que estar representado por advogado é indispensável para reivindicar o direito de propriedade.

Dito isto, vamos abordar por tópicos o que é normalmente requerido na referida ação de direitos reais e posteriormente relacionar algumas ponderações.Documentação que envolve pessoalmente os Requerentes:

1. Certidão de casamento ou de nascimento – Considerando que o cônjuge também tem que autorizar (outorga uxória) qualquer pedido sobre bens imóveis (art. 1.674 do CC);

2. Carteira de identidade e CPF – básicos para identificação pessoal;

3. Comprovante de residência com CEP atualizado – também documento básico para identificação;

4. Declaração de hipossuficiência e comprovante de rendimentos atualizados (e do cônjuge, se for o caso) – apenas em casos de hipossuficiência econômica, em que a parte interessada não tenha condições de arcar com as custas (despesas) judiciais;

5. Nome e endereço completo de três testemunhas – Essas testemunhas não podem ser parentes ou amigos íntimos e devem ter conhecimento dos fatos. Outra observação é que essas testemunhas não podem ser os vizinhos confrontantes.

6. Certidão negativa acerca de processos cíveis em nome dos Requerentes (solicitar no fórum ou pelo site do Tribunal de Justiça do Estado respectivo – válido por 90 dias);

7. Certidão vintenária que atesta a distribuição de processos em nome dos Requerentes (solicitar no fórum ou pelo site do Tribunal de Justiça do Estado respectivo – válido por 90 dias);

Documentação relativa ao imóvel e outros requisitos da Usucapião:

8. Contrato de compra e venda ou cessão de direitos com relação ao imóvel, se houver;

9. Comprovantes de pagamento integral do imóvel, se houver;

10. Guia de IPTU do imóvel, do último ano;

11. Certidão de origem do imóvel emitida pelo ente municipal no momento de aprovação do loteamento originário do bairro (válida por 01 ano);

12. Planta do loteamento do imóvel (válida por 01 ano);

13. Documentos que comprovem a posse e a utilização do imóvel ao longo dos anos, a exemplo dos seguintes:

– Contrato de compra e venda, escritura pública de compra e venda;

– Contas antigas (água, luz, telefone etc.) ou quaisquer outras correspondências encaminhadas ao endereço do imóvel em nome do morador;

– Declarações de instalação de hidrômetro ou de padrão de energia, emitidas pelas prestadoras de serviço público, com a indicação do período a partir de quando o serviço começou a ser prestado em nome do morador;

– Guias de IPTUs antigas e comprovantes de pagamentos deste tributo;

– Carnês de compras (por exemplo, carnês de crediários) em nome do morador;

– Registro do morador no posto de saúde do bairro;

– Comprovante de carteira de vacinação de morador;

– Registro das crianças da família na escola do bairro;

– Fotos dos moradores habitando o imóvel;

– Fotos ou outros documentos que demonstram que os moradores estabeleceram no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo;

– Fotos aéreas que apresentam a ocupação (notadamente, fotos em satélite do Google);

14. Planta planimétrica² e memorial descritivo que deverá conter croqui e planta sobreposta do loteamento (lote sobreposto ao loteamento) sem a necessidade de descrever como é a construção do imóvel. Deverá ser elaborado por um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto, topógrafo) com a anotação de responsabilidade técnica (ART) e que contenha todos os dados exigidos no art. 225 da Lei 6.015/1973.

Documentação a buscar nos Cartórios:

15. Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel, emitida pelo indicador real, que apresenta a negativa de ônus, bem como a cadeia dominial completa, desde a abertura da matrícula, obtida nos Cartórios de Registro d Imóveis; Obs: Procurar cartórios apenas quando tiver a Certidão de Origem e a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel do Cartório deverá ser descrita exatamente da mesma forma que consta na Certidão de Origem (válida por 06 meses);

16. Certidão Negativa de Propriedade dos Cartórios de Registro de Imóveis da cidade respectiva em nome de todos os requerentes.

Ponderações finais:

No que se refere à planta (desenho) e numeral descritivo (relatório) – mencionada no item 14. Deve ser requerida no Cartório de Imóveis e na prefeitura de sua cidade. Caso não tenha, contratar um profissional qualificado, arquiteto/engenheiro, conhecido como topógrafo, que fará essa topografia (planta e numeral descritivo). Ademais, o juiz nomeará também um topógrafo, chamado de perito, para confirmar se as informações checam com a do profissional particular.

Nessa ação haverá muitos custos, pois é demorada. O advogado que é do ramo, profissional dessa área, provavelmente cobrará uma manutenção durante o processo, porque pode demorar de 05 a 08 anos, em média. Isso pode depender de vários fatores que levam a morosidade do processo.

Além disso, vale dizer que poderá ser útil juntar as contas mais antigas e as mais novas para comprovar a posse (item 13). Embora as contas de luz e de água não estejam no seu nome, não existe problema. Inclusive, não é de fato necessário ter essas provas. Pode-se supri-las com outras provas. Isto é, com prova testemunhal, relatório de empresa de água etc.

Destaque para a importância do justo título. Um formal de partilha pode ser uma escritura pública, pode ser um instrumento particular (advogado ou corretor), cessão de direitos de posse, cessão de direitos hereditários, um contrato de comprova e venda ou compromisso de compra e venda. Esses documentos demonstram a boa-fé. No caso, têm a função de diminuir o lapso temporal como requisito. Portanto, na Usucapião extraordinária, cai o prazo da posse de 15 para 10 anos. E na ordinária, o prazo cai de 10 para 05 anos.

Esse justo título é instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade, malgrado apresente algum defeito que impeça a sua aquisição. Em outras palavras, é o ato translativo inapto a transferir a propriedade por padecer de um vício de natureza formal ou substancial. Quando você assina um contrato de gaveta, a expectativa é que o leigo tenha a posse, mas o documento não o caracteriza como dono. Dono é apenas quem registra. Esse documento, no entanto, é apenas um justo título.

O justo título é, desse modo, o instrumento que conduz o possuidor a estar na posse de boa-fé. Porém, cabe dizer que em casos de existência de contrato de locação, não há adequação para a Usucapião, por causa do “animus domini” não estar presente.

Ainda sobre o justo título, assevera o enunciado n. 303 do Conselho de Justiça Federal o seguinte: “Considera-se justo título para presunção relativa da boa-fé do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse”.

Assim, munido da informação acima, fica mais fácil para o particular ter condições de reunir a documentação necessária para ingressar com a ação da Usucapião e poder agilizar o processo que, como foi dito, pode demorar anos.

COM INFORMAÇÕES DO SITE JUSBRASIL

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